|
|
| 
 |
|
RIPARTIZIONI SPESE INERENTI PARTI COMUNI...
In tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.
I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.
Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’'uno all’'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l'’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218, confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell'’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’'articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese (Cass. n.4821/1983; n.283/1987).
La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (Cass. n.14576/2004). balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone.
Ed invero i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia dei balconi, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all'’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’'art. 1117 del cod. civ.
La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.
I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovarsi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.
Riforma del condominio Se ne parla oramai da qualche giorno sulle novità normative che il Parlamento ha varato dopo la bellezza di 70 anni. Sebbene non sia stato stravolto l’intera legislazione condominiale, le modifiche apportate sono certamente di grande effetto soprattutto per la figura dell’Amministratore, fulcro della vita condominiale.
Diversamente che dal passato, oggi per chi intende assumere tale carica, deve avere precisi ed inderogabili requisiti. La commissione Giustizia del Senato ha dato il via libera definitivo alla riforma del condominio. Il provvedimento ora è legge.Tra le novità principali c’è la norma che prevede sanzioni fino a 200 euro (che in caso di recidiva diventano 800 euro) per chi non rispetta il regolamento. Somme che saranno devolute al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. Ecco tutte le novità.
L’'amministratore dovrà essere più qualificato
Trasparenza, formazione e onorabilità. Sono questi i requisiti che ora ciascun amministratore dovrà possedere. Inoltre, nei luoghi di accesso al condominio o di maggiore uso comune, accessibili anche a terzi, verranno riportate le sue generalità, come il domicilio e i recapiti (anche telefonici).
La carica durerà due anni e, al momento di accettare l’incarico o di rinnovarlo, l’amministratore dovrà specificare l’importo della sua retribuzione. Non potrà però richiedere compensi ulteriori a quelli specificatamente deliberati.
Anche un solo condomino potrà richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca dell’amministratore che abbia commesso gravi irregolarità fiscali. Infine, i condomini potranno pretendere la costituzione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile a carico dell’amministratore, per gli atti compiuti nell’esercizio del suo mandato.
Gli obblighi dell’amministratore
L’amministratore avrà l’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ciascun condomino potrà chiedere di prenderne visione. L'assemblea, inoltre, potrà disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili.
Il provvedimento impone poi obblighi di trasparenza nelle regole per redigere il rendiconto condominiale che dovrà essere compilato in modo da consentire l'immediata verifica delle varie voci e potrà essere sottoposto a revisione contabile. Le scritture e i documenti giustificativi dovranno essere conservati per dieci anni.
L’amministratore avrà l’obbligo di attivarsi per recuperare i debiti, chiedendo un decreto ingiuntivo entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità.
Riscaldamento e animali
Il regolamento condominiale non potrà "vietare di possedere o detenere animali domestici", mentre, per quanto riguarda il riscaldamento, ci si potrà “staccare” dall’impianto centralizzato senza dover aspettare il parere positivo dell’assemblea. La decisione del singolo però non dovrà creare pregiudizi agli altri condomini. In caso contrario, chi rinuncia dovrà comunque continuare a pagare le spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto.
Maggioranze in assemblea
La doppia convocazione non è stata eliminata, ma l’approvazione delle delibere sarà più semplice. In prima convocazione, per la costituzione dell’assemblea servirà la maggioranza dei partecipanti che rappresentino i 2/3 dei millesimi, mentre perché siano valide le delibere occorrerà la metà dei millesimi. Anche per la seconda riunione sono stati stabiliti due quorum diversi: uno perché sia valida la costituzione dell’assemblea (1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti); l'altro perché siano valide le delibere (1/3 dei millesimi).
All’interno del provvedimento vengono specificate anche le maggioranze che servono per approvare gli interventi ritenuti socialmente rilevanti, come l’eliminazione delle barriere architettoniche, il miglioramento del consumo energetico, la sicurezza, la creazione di posti auto, la produzione di energia da fonti rinnovabili. Tutti interventi che prima erano regolati solo tramite leggi speciali.
Fonte: www.ilsole24ore.it
 |
|
Visita la nostra pagina facebook 
